Mietstreitigkeit, Räumung , Mieterhöhung?

Wenn ein Vermieter eine Inspektion von Rauchmeldern ankündigt, darf er diese nicht zu einer eigenmächtige der Mieträume nutzen. (BGH, Urteil vom 4. Juni 2014; Az. VIII ZR 289/13) Ein Streit zwischen Vermieter und Mieter mit handgreiflicher Auseinandersetzung, fristloser Kündigungund und Räumungsantrag war die (drastische) Folge einer Ausweitung als eigenmächtige . Der BGH gab nun dem Mieter recht, der eine Ausweitung der durch den Vermieter nicht dulden müsse.

Anm. Rechtsanwalt Exner: Das Urteil des BGH zeigt deutlich, wie schnell und mit welchen drastischen Folgen ein rechtlicher Fehler als eigenmächtige Besichtigung gewertet wird und zu einem ausgewachsenen Mieterstreit führen kann. Die Besichtigung der von Wohraum-Mieträumen ist nicht allgemein ausdrücklich geregelt. Sie wird in ständiger Rechtsprechung aus § 535 BGB abgeleitet. Sie muss rechtzeitig und wirksam angekündigt werden.  Eine Ausweitung einer begrenzt angekündigten Besichtigung (hier Inspektion von Rauchmeldern) ist nicht zulässig. Eine Ausweitung stellt, wie hier im Urteil vom BGH mitgeteilt, eine unzulässige eigenmächtige Besichtigung dar.

Sonderregeln gibt es für die Besichtigung bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. (§§ 554, 578 BGB)

Das Urteil des BGH zeigt, dass auch eine „hilfsweise ordentliche “ nach § § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur bei einem rechtlichen Interesse des Vermieters erfolgen darf. Mit diesem Urteil stärkt der Bundesgerichtshof die Rechte der Mieter, insb. in dem der Berufung beim Landgericht Koblenz erfolgreiche Räumungsantrag wieder aufgehoben wurde.

BGH: Keine fristlose Kündigung des Vermieters im Anschluss an eingemächtige Besichtigung

BGH - eigenmächtige Besichtigung und fristlose Kündigung

BGH – eigenmächtige Besichtigung und fristlose Kündigung

Der Beklagte ist seit Juli 2006 Mieter eines Hauses der Klägerin. Am 16. August 2012 suchte die Klägerin den Beklagten vereinbarungsgemäß auf, um zwischenzeitlich installierte Rauchmelder in Augenschein zu nehmen. Bei dieser Gelegenheit versuchte die Klägerin, das gesamte Haus zu inspizieren und gegen den Willen des Beklagten auch Zimmer zu betreten, die nicht mit Rauchmeldern versehen waren. Sie öffnete dabei ein Fenster und nahm Gegenstände von der Fensterbank. Der Aufforderung des Beklagten, das Haus zu verlassen, kam die Klägerin nicht nach. Daraufhin umfasste der Beklagte die Klägerin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen dieses Vorfalls erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 29. August 2012 die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Die von der Klägerin erhobene Räumungsklage ist vor dem Amtsgericht erfolglos geblieben. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht das amtsgerichtliche Urteil aufgehoben und dem Räumungsantrag stattgegeben. Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision des Beklagten hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass die von der Klägerin erklärte Kündigung weder als fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB*) noch als ordentliche Kündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB*) wirksam ist. Die Parteien hatten verabredet, dass die Klägerin (lediglich) die Räume mit den angebrachten Rauchmeldern in Augenschein nehmen sollte. Zu einer weiteren eigenmächtigen Besichtigung war die Klägerin nicht berechtigt. Indem sie dies gleichwohl – gegen den Willen des Beklagten – durchzusetzen versuchte und seiner Aufforderung, das Haus zu verlassen, nicht nachkam, hat sie das Hausrecht des Beklagten verletzt. Sie trägt deshalb zumindest eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, die das Berufungsgericht bei seiner Abwägung rechtsfehlerhaft nicht berücksichtigt hat. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Senat unter Aufhebung des Berufungsurteils in der Sache selbst entschieden und die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts zurückgewiesen.

Angesichts der Gesamtumstände, insbesondere des vorangegangenen pflichtwidrigen Verhaltens der Klägerin, stellt das mit der Kündigung beanstandete Verhalten des Beklagten – selbst wenn er damit, wie das Berufungsgericht angenommen hat, die Grenzen erlaubter Notwehr (geringfügig) überschritten haben sollte – jedenfalls keine derart gravierende Pflichtverletzung dar, dass der Klägerin deshalb die weitere Fortsetzung des Mietverhältnis nicht zugemutet werden könnte (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch von einer Vertragsverletzung von einem Gewicht, das ein berechtigtes Interesse der Klägerin an der Beendigung des Mietvertrags rechtfertigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter diesen Umständen nicht ausgegangen werden.

BGH, Urteil vom 4. Juni 2014, Az. VIII ZR 289/13

Vorinstanzen: AG Bad Neuenahr-Ahrweiler, Urteil vom 24. April 2013, Az. 32 C 666/12; LG Koblenz, Urteil vom 19. September 2013, Az. 14 S 116/13

BGH, PM Nr. 90/2014, Karlsruhe, den 4. Juni 2014

* § 543 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund)

(1) Jede Partei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. (…)

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§ 573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. (…)

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (…).

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