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BGH: Beschränkung der Kündigung bei Wohnungsumwandlung (nur Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen)
BGH, Urteil vom 11. März 2009 – VIII ZR 127/08 – Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die Sperrfristen des § 577a BGB* nach Wohnungsumwandlung nicht zur Anwendung gelangen, wenn die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses erfolgt, weil die Wohnung für eine Betreuungsperson benötigt wird, die nicht dem Haushalt des Vermieters angehört. Die Klägerinnen sind seit dem 1. August 1999 Mieterinnen einer Wohnung in einem in München gelegenen Anwesen. Der vormalige Erwerber wandelte am 19. April 2002 das Anwesen in Wohnungs- und Teileigentum um. Die von den Klägerinnen gemietete Wohnung wurde am 25. Juli 2002 von der Beklagten erworben, die mit ihrer Familie in der Nachbarwohnung lebt. Mit Schreiben vom 31. Juli 2006 erklärte die Beklagte die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, sie benötige die Wohnung der Klägerinnen zur Unterbringung einer Betreuungs- und Pflegeperson – eines “Au-pair-Mädchens” – für ihre beiden minderjährigen Kinder und ihre in ihrem Haushalt lebende Schwiegermutter.
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BGH: Duldungspflicht des Mieters bei baulicher Maßnahme in Wohnung auf behördliche Anordnung
BGH, Urteil vom 4. März 2009 – VIII ZR 110/08 – Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund behördlicher Anordnung in der Mietwohnung durchzuführen hat, müssen nicht nach § 554 Abs. 2 BGB angekündigt werden. Solche Maßnahmen fallen nicht unter die in § 554 Abs. 2 BGB aufgeführten Maßnahmen und sind daher auch nicht den formellen Anforderungen der Mitteilungspflichten nach § 554 Abs. 3 BGB gebunden. Eine Duldungspflicht des Mieters ergebe sich in solchen Fällen aus § 242 BGB, so der Bundesgerichtshof.
Tags: - Nutzungsrechte, BGH, Duldung, Meldungen, Mieter, Vermieter, Vertragsrecht, Wohnraummiete
BGH: Einhaltung der Abrechnungsfrist für Betriebskosten durch Wohnungsvermieter
BGH, PM Nr. 16/2008, vom 21.01.2009 – Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass auch bei einer Versendung auf dem Postweg die rechtzeitige Absendung einer Betriebskostenabrechnung nicht zur Wahrung der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB* geregelten Abrechnungsfrist von einem Jahr genügt, sondern die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugegangen sein muss. Ferner hat der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung bestätigt, nach der bei zur Post gegebenen Briefen kein Anscheinsbeweis für den Zugang der Sendung besteht.
Die Kläger waren Mieter einer von der Beklagten vermieteten Wohnung in Berlin. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangten die Kläger die Auszahlung eines Guthabens von 355,26 €. Die Beklagte machte ihrerseits eine Nachforderung in Höhe von 625,71 € aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 geltend. Mit dieser Forderung hat sie die Aufrechnung erklärt und wegen des die Klageforderung übersteigenden Betrages von 270,45 € Widerklage erhoben. Die Kläger haben geltend gemacht, die Beklagte habe die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht gewahrt, weil die Kläger die unter dem Datum 21. Dezember 2005 erstellte Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 nicht erhalten hätten. Die Beklagte hat Beweis dafür angetreten, dass die Abrechnung rechtzeitig durch Aufgabe zur Post abgesendet worden sei. Das Amtsgericht hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen.
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