Mietstreitigkeit, Räumung , Mieterhöhung?

Ein Mieter sollte eine statt einer vornehmen, wenn eine unsichere Rechtslage entsteht, wer als Vermieter die annehmen darf. – Eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs, läßt aufhorchen:Eine Einmalzahlung in Höhe von 35.000,- € war streitig. Nach dem der Mietwohnung in einer bestand für die Mieterin eine „unsichere Rechtslage“, wem die Meite zu zahlen sei.

Redaktionelle Leitsätze Rechtsanwalt Exner zu BGH, vom 30. April 2014, Az. VIII ZR 103/13:

  1. Eine nach periodischen Zeitabschnitten bemessene Miete im Sinne des § 1124 Abs. 2 BGB* ist auch bei einer im Mietvertrag vereinbarten Einmalzahlung anzunehmen, wenn ohne weiteres eine Umrechnung des geschuldeten Einmalbetrags auf periodische – üblicherweise monatliche – Zeitabschnitte erfolgen kann.
  2. An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats auch im Wohnraummietrecht strenge Anforderungen zu stellen (hier: Zahlung einer Einmalmiete in Höhe von 35.000,- € an einen falschen Gläubiger bei zweifelhafter Rechtslage nach Verkauf im Wege der Zwangsversteigerung).

Mietzahlung und Hinterlegung

Anm. Rechtsanwalt Exner: In Mietsachen ist der Vermieter durch den Mietvertrag meist klar erkennbar der Gläubiger. Eine zweifelhafte Rechtslage kann also – wie vorliegend – bei Verkauf oder sonst schon einmal in Erbfällen auftreten. Eine „unsicheren Rechtslage“ sollte also selten auftreten. Insoweit wird der FAll hier auch nicht weiter vertieft. Es sollte jedoch folgender Hinweis für ähnliche Fälle eine ausreichende Hilfe sein: Ein Mieter kann und sollte bei einer solchen seltenen Unsicherheit eine Hinterlegung nach § 372 S. 2 BGB vornehmen. Andernfalls riskiert er, zweifach die Miete zahlen zu müssen.

BGH: einer Vorausverfügung über die Miete gegenüber dem Zwangsverwalter

Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Wirksamkeit einer Vorausverfügung des Vollstreckungsschuldners über die Miete sowie mit den Folgen eines Rechtsirrtums des Mieters über seine Zahlungspflicht befasst.

Der Beklagte zu 2, über dessen Vermögen 2004 das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, war ursprünglich Eigentümer eines von ihm und seiner Ehefrau, der Beklagten zu 3, bewohnten Hausgrundstückes. Am 28. August 2009 wurde das Hausgrundstück zwangsversteigert. Da der Ersteher den „Kaufpreis“ nicht vollständig zahlte, wurde ein Zwangsverwaltungsverfahren eingeleitet, in dem der Kläger durch Beschluss vom 26. November 2009 zum Zwangsverwalter über das Grundstück bestellt worden ist. Die Beklagten zu 2 und 3 berufen sich gegenüber dem Kläger auf einen mit der Beklagten zu 1 (ihrer Tochter) geschlossenen Untermietvertrag. Die Beklagte zu 1 ihrerseits habe mit dem Ersteher am 28. August 2009 einen Festmietvertrag für den Zeitraum vom 1. September 2009 bis zum 31. August 2015 abgeschlossen und die vereinbarte Miete von 35.000 € am selben Tag an den Ersteher gezahlt.

Die Beklagte zu 1 meint, dass die an den Ersteher geleistete Einmalzahlung dem Kläger gegenüber wirksam und sie deshalb nicht zur Zahlung von Miete an den Kläger verpflichtet sei; demgemäß erbrachte sie keine Zahlungen an den Kläger. Mit Schreiben vom 26. Mai 2010 und 6. Februar 2012 erklärte der Kläger gegenüber der Beklagten zu 1 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs.

Seine gegen alle Beklagten gerichtete Räumungsklage sowie die gegen die Beklagte zu 1 erhobene Zahlungsklage hat das Amtsgericht abgewiesen. Das Landgericht hat dem Zahlungsantrag teilweise stattgegeben und die Klage im Übrigen abgewiesen.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers, mit der er den Räumungsanspruch weiterverfolgt, hatte Erfolg. Die Revision der Beklagten zu 1, mit der sie die vollständige Abweisung der Klage begehrt, blieb dagegen ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine nach periodischen Zeitabschnitten bemessene Miete im Sinne des § 1124 Abs. 2 BGB* auch bei einer im Mietvertrag vereinbarten Einmalzahlung anzunehmen ist, wenn ohne weiteres eine Umrechnung des geschuldeten Einmalbetrags auf periodische – üblicherweise monatliche – Zeitabschnitte erfolgen kann, weil der Mietvertrag von vorneherein auf eine feste Mietzeit abgeschlossen worden ist. Aus diesem Grund hat das Berufungsgericht zutreffend angenommen, dass die Vorausverfügung gegenüber dem Kläger unwirksam und die Beklagte zu 1 ab Januar 2010 zur Zahlung einer monatlichen Miete in Höhe von 486,11 € an den Zwangsverwalter verpflichtet war.

Zu Unrecht hat das Berufungsgericht hingegen die auf Zahlungsverzug gestützten Kündigungen wegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums der Beklagten zu 1 für unwirksam gehalten. An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats auch im Wohnraummietrecht strenge Anforderungen zu stellen; es besteht kein Grund, im Rahmen von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zu Gunsten des Mieters einen milderen Maßstab anzulegen. Ein unverschuldeter Rechtsirrtum liegt nur vor, wenn der Schuldner die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig geprüft hat und bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Entscheidet er sich bei zweifelhafter Rechtslage dafür, die von ihm geforderte Leistung nicht zu erbringen, geht er das Risiko, dass sich seine Einschätzung später als falsch erweist, zumindest fahrlässig ein und hat deshalb seine Nichtleistung zu vertreten, wenn er – wie in einem späteren Rechtsstreit festgestellt wird – zur Leistung verpflichtet war. Vorliegend musste die Beklagte zu 1 gerade mit Rücksicht auf die unsichere Rechtslage mit der Möglichkeit rechnen, dass sie zur Zahlung von Miete an den Kläger verpflichtet war und durfte das mit der unsicheren Rechtslage verbundene Risiko nicht auf diesen abwälzen. Da die Kündigung des Klägers mithin wirksam war, hat der Senat die Beklagten zur Räumung verurteilt.

* § 1124 BGB

(1) Wird die Miete oder Pacht eingezogen, bevor sie zugunsten des Hypothekengläubigers in Beschlag genommen worden ist, oder wird vor der Beschlagnahme in anderer Weise über sie verfügt, so ist die Verfügung dem Hypothekengläubiger gegenüber wirksam. Besteht die Verfügung in der Übertragung der Forderung auf einen Dritten, so erlischt die Haftung der Forderung; erlangt ein Dritter ein Recht an der Forderung, so geht es der Hypothek im Range vor.

(2) Die Verfügung ist dem Hypothekengläubiger gegenüber unwirksam, soweit sie sich auf die Miete oder Pacht für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat bezieht; erfolgt die Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats, so ist die Verfügung jedoch insoweit wirksam, als sie sich auf die Miete oder Pacht für den folgenden Kalendermonat bezieht. (…)

BGH, Urteil vom 30. April 2014, Az. VIII ZR 103/13

Vorinstanzen: AG Witten, Urteil vom 19. Juli 2012 – 2 C 990/10; LG Bochum, Urteil vom 15. März 2013 – 10 S 67/12

Quelle: BGH, PM Nr. 73/2014, Karlsruhe, den 30. April 2014

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