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Mietstreitigkeit, Räumung , Mieterhöhung?

Rauchwarnmelder – neue Regeln, neuer Ärger. Hat ein Mieter seine Wohnung mit Rauchwarnmeldern bereits eingebaut, so kann der Vermieter doch eine Umstellung auf andere Rauchmelder verlangen. Der BGH (Urteile vom 17. Juni 2015, Az. VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14) hat insoweit eine Duldungspflicht angenommen.

Der BGH hat in den Urteilen folgende Umstände berücksichtigt:

  1. gesetzliche Verpflichtung des Vermieters zum Einbau der Rauchwarnmelder
  2. einheitliche Wartung für eine Liegenschaft (hier: Wohnungsbaugenossenschaft)
  3. höheres Maß an Sicherheit durch Installation der Rauchwarnmelder und Wartung „aus einer Hand“.

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 Wer zahlt die Stromrechnung? Wird ein Energieversorgungsvertrag nicht geschlossen, haftet der tatsächliche Stromabnehmer für die Kosten der Energieentnahme.

In dem folgenden Fall des BGH war streitig, ob der Verpächter oder der Pächter eine Stromrechnung von 32.539,00 EUR zahlen musste. Nach dem Urteil des BGH vom 2. Juli 2014 (Az.VIII ZR 316/13) ist auf die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt abzustellen. Wer diese Verfügungsgewalt ausübt, dem gegenüber wird der Strom tatsächlich angeboten (so genannt Realofferte) und der gilt als der Strom-Abnehmer. Im Streitfall war der Pächter des Grundstücks als Adressat des Vertragsangebots anzusehen, der die Verfügungsgewalt inne hatte. Nicht der beklagte Eigentümer.

Anm. Rechtsanwalt Exner: Es ist richtig, hier auf die Verfügungsgewalt beim Abnehmer des Stroms abzustellen. Heute kann angesichts der Debatte um Stromkosten wohl kaum ein Strom-Verbraucher erwarten, dass er kostenlos und über einen längeren Zeitraum erhebliche Mengen an Energie verbrauchen darf. Bei einer Stromrechnung von 32.539,00 EUR schon gar nicht mehr vorstellbar.

Energieversorgunger müssen als Unternehmen künftig auf die ordnungsgemäße Anmeldung, möglichst schriftlichen Vertragsschluss mit dem Stromkunden und Rechnungsstellung achten. Tun sie dies nicht kann die Stromrechnung in’s Leere gehen oder der Energieversorger trägt das Insolvenzrisiko des tatsächlcihen Stromabnehmers.

Vermieter und Verpächter, die weiter die Verfügungsgewalt in selbst bewohnten und verwalteten Grundstücken ausüben, dürfen ihrerseits nicht wieder Strom aus dem Bereich des Mieters/Pächters nutzen. Hier droht – je nach des Falls – sogar eine Strafbarkeit nach § 248c StGB (Entziehung elektrischer Energie) oder § 263 StGB (Betrug), wie ein aktueller Fall in der Kanzlei Exner zeigt. Insbesondere wenn der Vermeiter allein die elektrische Verkabelung kennt, hat er noch allein die Verfügungsgewalt. Wenn er dann die Stromrechnung vom gutgläubigen oder unwissenden Mieter / Pächter zahlen lässt, so ist dies schlicht rechtswidrig.

BGH: Stillschweigenden Vertragsschluss durch Energieverbrauch

„Der Bundesgerichtshof hat sich heute in einer Entscheidung mit der Frage beschäftigt, mit wem ein Vertrag durch die Entnahme von Energie zustande kommt, wenn ein schriftlicher Liefervertrag nicht abgeschlossen worden ist und das mit Energie versorgte Grundstück vermietet oder verpachtet ist.

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Wenn ein Vermieter eine Inspektion von Rauchmeldern ankündigt, darf er diese nicht zu einer eigenmächtige Besichtigung der Mieträume nutzen. (BGH, Urteil vom 4. Juni 2014; Az. VIII ZR 289/13) Ein Streit zwischen Vermieter und Mieter mit handgreiflicher Auseinandersetzung, fristloser Kündigungund und Räumungsantrag war die (drastische) Folge einer Ausweitung als eigenmächtige Besichtigung. Der BGH gab nun dem Mieter recht, der eine Ausweitung der Besichtigung durch den Vermieter nicht dulden müsse.

Anm. Rechtsanwalt Exner: Das Urteil des BGH zeigt deutlich, wie schnell und mit welchen drastischen Folgen ein rechtlicher Fehler als eigenmächtige Besichtigung gewertet wird und zu einem ausgewachsenen Mieterstreit führen kann. Die Besichtigung der von Wohraum-Mieträumen ist nicht allgemein ausdrücklich geregelt. Sie wird in ständiger Rechtsprechung aus § 535 BGB abgeleitet. Sie muss rechtzeitig und wirksam angekündigt werden.  Eine Ausweitung einer begrenzt angekündigten Besichtigung (hier Inspektion von Rauchmeldern) ist nicht zulässig. Eine Ausweitung stellt, wie hier im Urteil vom BGH mitgeteilt, eine unzulässige eigenmächtige Besichtigung dar.

Sonderregeln gibt es für die Besichtigung bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. (§§ 554, 578 BGB)

Das Urteil des BGH zeigt, dass auch eine „hilfsweise ordentliche Kündigung“ nach § § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nur bei einem rechtlichen Interesse des Vermieters erfolgen darf. Mit diesem Urteil stärkt der Bundesgerichtshof die Rechte der Mieter, insb. in dem der Berufung beim Landgericht Koblenz erfolgreiche Räumungsantrag wieder aufgehoben wurde.

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Der Vermieter kann für aufgelaufenen Stromkosten aus vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung (§ 826 BGB) haften; OLG Nürnberg, Urteil vom 23. Mai 2014, Az. 2 U 2401/12. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter und Eigentümer des Grundstücks es schlicht unterlassen, die Namen der Anschlussinhaber bei Gewerberaum-Vermietung ordnungsgemäß an den Stromversorger zu melden. Hierzu ist er jedoch nach Rechtsverordnung (StromGVV) verpflichtet, befand das OLG.

Anm. Rechtsanwalt Exner: Aktuell liegt hier ein Fall einer ungeklärten Stromkosten der Söhne eines Vermieters vor. Diese hatten mehrere Monate auf der Etage der Mieter Zimmer bezogen, ohne über den Zähler des Vermieters angeschlossen zu werden oder zunächst irgendeine Zahlung an den  Mieter zu leisten. Hat der Vermieter aber nach StromGVV die Söhne nicht über sich und der Mieter die Söhne gar nicht als Anschlussinhaber gemeldet, so muss der Vermieter auch wohl diesem gegenüber wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung (§ 826 BGB) den Schaden ersetzen: Aufgrund der Meldelage ist entweder eine Falschangabe oder ein Unterlassen nach § 248c StGB (Entziehung elektrischer Energie) gegeben. Zudem ist dann also auch an Schadensersatz nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 248c StGB zu denken. Auch ein Wohnraum-Mieter kann in jedem Fall einer unberechtigten Stromentnahme durch den Vermieter selbst bzw. seiner Kinder einen angemessenen Schadensersatz verlangen.

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Ein Vermieter ist nicht berechtigt, eine Mietkaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der von der Klägerin bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Dies kann dem aktuellen Urteil des BGH (Urteil vom 7. Mai 2014, Az. VIII ZR 234/13) entnommen werden. So solle der Mieter nach § 551 BGB („Mietsicherheit“) die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurück erhalten, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen würden. Auch die im Fall vorliegende abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag sei gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Anm. Rechtsanwalt Exner: Immer wieder greifen Vermeiter zum Druckmittel der Mietkaution, wenn Mieter die Midnerung der Miete geltend machen. Dies hat der BGH nun klar untersagt. Auch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unzulässig und rechtlich unwirksam, wie sich aus dem Urteil ganz klar ergibt. Wer als Mieter sich nun gegen den Vermieter wehren muss, wird durch dieses Urteill in seinen Rechten gestärkt. Wer bei einem solchen Vorgehen eines Vermieters einen Anwalt beauftragt, kann dann seinerseits vom Vermieter die Anwalts- und Greichtskosten ersetzt verlangen. Die Mietkaution ist leider immer wieder Grund für Rechtsstreitigkeiten. Auch aktuell liegt hier wieder ein Rechtsstreit vor, in dem es u. a. um die Rückzahlung der Mietkaution geht.

Weitere praktische Tipps und Ratschläge rund um das Thema Mietkaution finden Sie auf mieterstreit.de im Beitrag von Herrn Martin Sohn unter „Tipps Mietkaution: Ärger mit Vermieter vermeiden„.

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Ein Mieter sollte eine Hinterlegung statt einer Mietzahlung vornehmen, wenn eine unsichere Rechtslage entsteht, wer als Vermieter die Mietzahlung annehmen darf. – Eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs, läßt aufhorchen:Eine Einmalzahlung in Höhe von 35.000,- € war streitig. Nach dem Verkauf der Mietwohnung in einer Zwangsversteigerung bestand für die Mieterin eine „unsichere Rechtslage“, wem die Meite zu zahlen sei.

Redaktionelle Leitsätze Rechtsanwalt Exner zu BGH, Urteil vom 30. April 2014, Az. VIII ZR 103/13:

  1. Eine nach periodischen Zeitabschnitten bemessene Miete im Sinne des § 1124 Abs. 2 BGB* ist auch bei einer im Mietvertrag vereinbarten Einmalzahlung anzunehmen, wenn ohne weiteres eine Umrechnung des geschuldeten Einmalbetrags auf periodische – üblicherweise monatliche – Zeitabschnitte erfolgen kann.
  2. An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats auch im Wohnraummietrecht strenge Anforderungen zu stellen (hier: Zahlung einer Einmalmiete in Höhe von 35.000,- € an einen falschen Gläubiger bei zweifelhafter Rechtslage nach Verkauf im Wege der Zwangsversteigerung).

Mietzahlung und Hinterlegung

Anm. Rechtsanwalt Exner: In Mietsachen ist der Vermieter durch den Mietvertrag meist klar erkennbar der Gläubiger. Eine zweifelhafte Rechtslage kann also – wie vorliegend – bei Verkauf oder sonst schon einmal in Erbfällen auftreten. Eine „unsicheren Rechtslage“ sollte also selten auftreten. Insoweit wird der FAll hier auch nicht weiter vertieft. Es sollte jedoch folgender Hinweis für ähnliche Fälle eine ausreichende Hilfe sein: Ein Mieter kann und sollte bei einer solchen seltenen Unsicherheit eine Hinterlegung nach § 372 S. 2 BGB vornehmen. Andernfalls riskiert er, zweifach die Miete zahlen zu müssen.

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